경매 수익률은 어떤 기준으로 계산해야 실제 남는 돈을 정확히 알 수 있을까?
경매를 처음 보는 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.
“시세보다 싸게 사면 수익 나는 거 아닌가요?”
하지만 실제로는
싸게 샀는데도 손해 보는 경우가 훨씬 많습니다.
많은 분들이 낙찰가만 보고 수익을 계산하는 착각을 합니다.
👉 경매 수익률은 싸게 사는 계산이 아니라, 총비용을 빼고 남는 돈을 보는 기준입니다.
🔎 경매 초보자 이용 가이드 바로보기
① 경매는 이렇게 돈이 움직입니다
경매는 단순히 “싸게 사서 비싸게 판다”가 아닙니다.
입찰
→ 낙찰
→ 잔금 납부
→ 명도
→ 보유 또는 매도
→ 세금 정산
이 모든 과정에서 돈이 계속 추가로 들어갑니다.
수익률 계산을 제대로 하려면
“들어간 돈 전체”를 먼저 계산해야 합니다.
② 초보가 반드시 넣어야 할 총비용 5가지
많이 빠뜨리는 항목들입니다.
1️⃣ 낙찰가
내가 법원에 써낸 금액
2️⃣ 취득 관련 세금
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
3️⃣ 법무·등기 비용
소유권 이전 등기 비용
4️⃣ 명도 비용
이사비, 협의금, 강제집행 비용 가능성
5️⃣ 수리비 / 관리비 체납
여기까지 포함해야 진짜 투자금입니다.
③ 경매 수익률 계산 공식
✔ 기본 매도 수익률 공식
예시)
- 매도금액: 3억
- 총투자금: 2억 7천
→ 3천만 원 수익
→ 수익률 약 11%
문제는…
많은 분들이 총투자금을
2억 5천(낙찰가)만 계산합니다.
그러면 수익률이 20%처럼 보입니다.
하지만 실제로는 10% 초반입니다.
이 차이가 투자 성패를 가릅니다.
④ 사람들이 경매에서 수익률 착각하는 이유
❌ 감정가 기준으로 계산
감정가는 현재 시세가 아닙니다.
❌ 세금 제외
매도 시 양도세까지 고려해야 합니다.
❌ 대출 이자 미반영
보유기간 동안 이자도 비용입니다.
❌ 명도 지연 리스크 무시
6개월 지연되면 수익률은 급격히 하락합니다.
⑤ 이런 경우면 진행해도 됩니다
✔ 낙찰가가 실거래 시세 대비 15% 이상 낮을 때
✔ 명도 난이도 낮음 (점유자 협의 가능성 높음)
✔ 대출 확정 가능
✔ 수리비가 예측 범위 안
⑥ 이런 조건이면 포기하는 게 맞습니다
⚠ 낙찰가가 시세와 5~7% 차이
⚠ 세입자 보증금 인수 가능성
⚠ 수리 범위 불확실
⚠ 대출 비율 불명확
경매는 수익이 아니라 ‘안전 마진’ 게임입니다.
⑦ 초보용 간단 수익률 체크리스트
입찰 전 반드시 확인하세요.
☑ 총투자금 계산했는가?
☑ 매도 예상가는 최근 실거래 기준인가?
☑ 6개월 지연 가정했는가?
☑ 양도세 반영했는가?
이 4개가 빠졌다면
수익률은 착각일 가능성이 높습니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 심화 분석 바로보기
⚠ 실제 경매 실패 사례 분석 보기
정리합니다
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도
총투자금 / 실제 시세 / 보유 리스크
이 3가지만 계산하면 됩니다.
모르는 상태에서 입찰하면
수익률은 숫자 착각이 됩니다.
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