유찰이 여러 번 된 경매 물건은 언제 기회가 되고, 언제 위험한 신호일까?
“유찰 3번이면 싸게 살 수 있겠네?”
많이들 이렇게 생각합니다.
유찰이 반복되면
최저가가 계속 떨어지기 때문입니다.
그래서 초보들은 이렇게 판단합니다.
아무도 안 샀으니 지금이 기회다.
하지만 현실은 다릅니다.
👉 유찰은 ‘기회’가 아니라 ‘이유가 있는 결과’입니다.
그 이유를 먼저 보셔야 합니다.
① 경매 구조상 유찰은 왜 발생할까?
경매 흐름을 다시 보겠습니다.
1️⃣ 입찰
2️⃣ 유찰
3️⃣ 최저가 하락
4️⃣ 재입찰
5️⃣ 낙찰
유찰이 된다는 건
그 가격에 아무도 책임지지 않겠다는 의미입니다.
그 이유는 보통 3가지입니다.
✔ 시세 대비 비쌈
✔ 권리·명도 리스크
✔ 수익률 부족
② 초보가 빠지는 가장 큰 착각
❌ 착각 1. 가격이 싸지면 무조건 수익이다
예를 들어 보겠습니다.
- 감정가 2억
- 3회 유찰
- 최저가 1억 4천
겉으로는 6천만 원 싸 보입니다.
하지만 계산을 다시 해보면
✔ 수리비 1천만 원
✔ 명도 비용 300만 원
✔ 세금·이자 700만 원
총투자금은 1억 6천 이상이 됩니다.
실제 매도가 1억 7천이면?
수익 거의 없습니다.
❌ 착각 2. 유찰 많으면 경쟁이 없다
오히려 반대입니다.
유찰이 3~4회 쌓이면
“가격 메리트 구간”에 진입합니다.
그 순간 투자자들이 몰립니다.
결국 다시 경쟁이 붙고
낙찰가는 올라갑니다.
❌ 착각 3. 이유를 분석하지 않는다
유찰에는 반드시 이유가 있습니다.
✔ 건물 노후 심각
✔ 세입자 대항력 문제
✔ 지분 경매
✔ 위치 경쟁력 부족
이 구조를 모르면
낙찰 후에 이유를 알게 됩니다.
③ 그럼 유찰 물건은 언제 들어가야 할까?
이 경우는 검토 가능 ✔
- 유찰 이유가 단순 ‘가격 문제’
- 권리관계 깨끗
- 명도 협의 가능성 높음
- 총투자금 대비 10~15% 수익 확보
즉,
👉 가격만 문제였던 물건
이건 기회가 될 수 있습니다.
④ 이런 유찰 물건은 피하세요
이 조건이면 보류 ❌
- 점유자 정보 불명확
- 현장 확인 없이 구조 추정
- 수리비 추정 불가
- 지분·공유물 분쟁 가능성
- 수익률 7% 이하
특히 초보라면
“권리 복잡 + 유찰 다수” 조합은 피하는 게 안전합니다.
⑤ 실전 판단 체크리스트
입찰 전 반드시 확인
✔ 최근 실거래가 기준 수익 구조
✔ 총투자금 계산 완료
✔ 명도 가능성 확인
✔ 대출 50%만 나와도 수익 유지
이 네 가지가 명확하면
유찰 물건도 기회가 됩니다.
하나라도 불확실하면
유찰은 경고 신호입니다.
핵심 요약
유찰이 많다고 좋은 물건은 아닙니다.
유찰은
✔ 가격 문제일 수도 있고
✔ 리스크 경고일 수도 있습니다.
👉 중요한 건 “왜 유찰됐는가”입니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 기준 다시 보기
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마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 결국 세 가지입니다.
1️⃣ 유찰 이유 분석
2️⃣ 총투자금 계산
3️⃣ 최소 10% 이상 수익 구조
이게 명확하지 않다면
입찰하지 않는 게 수익입니다.
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