경매에서 낙찰가는 어떻게 계산해야 하고, 최소 수익률 기준은 몇 %가 안전할까?
“싸게 사면 돈 번다”는 착각부터 버리셔야 합니다
경매를 처음 보는 분들은 대부분 이렇게 생각합니다.
“감정가보다 싸게 사면 남는 거 아닌가?”
하지만 실제 손해의 70%는 낙찰가 계산을 잘못해서 발생합니다.
사람들이 가장 많이 하는 착각은 이것입니다.
감정가 대비 할인율 = 수익률
전혀 아닙니다.
👉 경매는 싸게 사는 기술이 아니라, 위험을 먼저 거르는 기준입니다.
오늘은 그 기준을 정확히 정리해 드리겠습니다.
① 경매의 전체 구조부터 이해해야 합니다
경매는 단순 매수가 아닙니다. 흐름이 있습니다.
- 입찰
- 낙찰
- 잔금 납부
- 명도(점유자 정리)
- 보유 또는 매도
이 중에서 **돈이 실제로 확정되는 시점은 ‘잔금 이후’**입니다.
따라서 입찰 전 계산이 가장 중요합니다.
② 초보가 반드시 계산해야 할 3가지
1️⃣ 총투자금 계산
낙찰가만 보면 안 됩니다.
✔ 낙찰가
✔ 취득세
✔ 명도 비용
✔ 수리비
✔ 중개수수료
✔ 이자 비용
이걸 전부 합쳐야 실제 투자금이 나옵니다.
예시)
- 낙찰가 3억
- 세금·비용 2천만 원
- 수리비 1천만 원
👉 실제 투자금 = 3억 3천만 원
이 계산을 안 하면 수익률은 모두 허상입니다.
2️⃣ 예상 매도가 기준 잡기
시세를 볼 때는 실거래가 기준으로 봐야 합니다.
- 호가 ❌
- 최고가 사례 ❌
- 최근 3~6개월 실거래 평균 ⭕
그리고 반드시 체크하세요.
✔ 현재 매물 경쟁 상황
✔ 공급 물량
✔ 금리 흐름
“팔릴 가격”을 기준으로 계산해야 합니다.
3️⃣ 최소 수익률 기준 설정
초보라면 이 기준을 기억하세요.
- 수도권 아파트 : 최소 8~10%
- 지방·빌라 : 최소 12~15%
- 리스크 큰 물건 : 20% 이상
왜냐하면,
✔ 보유 기간 지연
✔ 추가 수리비 발생
✔ 대출 이자 증가
✔ 가격 하락 리스크
를 감안해야 하기 때문입니다.
③ 사람들이 낙찰가 계산에서 실패하는 이유
1. 감정가를 기준으로 판단한다
감정가는 현재 시세가 아닙니다.
1년 이상 지난 가격일 수 있습니다.
2. 대출 가능 금액을 과대평가한다
“70% 나오겠지”
→ 실제로는 50%만 나오는 경우 많습니다.
대출이 줄어들면 자기자본 수익률은 급락합니다.
3. 명도 비용을 0원으로 계산한다
명도는 항상 변수입니다.
이사비 300만 원이 들어가면
수익률이 2~3% 바로 줄어듭니다.
④ 실전 판단 기준
이 경우면 진행해도 됩니다 ✔
- 실거래가 대비 10% 이상 차익 구조
- 총투자금 기준 최소 10% 수익 확보
- 대출 50%만 나와도 수익 유지
- 명도 협의 가능성 높음
이 조건이면 포기하세요 ❌
- 감정가 기준으로 싸 보이는 경우
- 수리비 추정이 불확실한 경우
- 대출 확정 전 입찰하려는 경우
- 수익률 5~7% 수준
⑤ 수익률 계산 공식 (간단 정리)
수익률 = (예상 매도가 – 총투자금) ÷ 총투자금 × 100
예시)
- 총투자금 3.3억
- 매도가 3.7억
차익 4천만 원
수익률 약 12%
👉 이 정도면 초보도 검토 가능 구간입니다.
핵심 요약
✔ 낙찰가는 싸게 쓰는 게 아니라
✔ 총투자금 기준으로 역산하는 것입니다.
✔ 최소 10% 이상 확보되지 않으면 기다리세요.
경매는 기회가 계속 나옵니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 심화 분석 보기
⚠️ 실제 경매 실패 사례 분석 보기
마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 결국 3가지입니다.
- 총투자금
- 실제 매도가
- 최소 수익률 10%
이 세 가지가 명확하지 않다면
입찰하지 않는 게 수익입니다.
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