낙찰가 1억이면 실제 수익은 얼마가 남고, 최소 몇 % 수익 구조여야 안전할까?
“1억에 낙찰받았으면 최소 1천은 벌겠지?”
이 생각이 가장 위험합니다.
낙찰가 1억이면
왠지 싸게 산 느낌이 들죠.
하지만 실제 수익은
낙찰가가 아니라 ‘총투자금’으로 결정됩니다.
👉 경매는 싸게 사는 게 아니라, 총비용을 통제하는 게임입니다.
① 경매의 돈 흐름부터 보겠습니다
경매는 단순히 1억에 사는 게 아닙니다.
1️⃣ 입찰
2️⃣ 낙찰
3️⃣ 잔금 납부
4️⃣ 명도
5️⃣ 매도
돈이 들어가는 구간은
낙찰 이후부터입니다.
② 낙찰가 1억, 실제 투자금 계산
예시로 보겠습니다.
✔ 기본 조건
- 낙찰가 : 1억
- 취득세(약 4.6%) : 460만 원
- 법무·등기비 : 100만 원
- 명도 비용 : 200만 원
- 수리비 : 500만 원
- 중개수수료 : 300만 원
- 이자 비용(6개월) : 250만 원
👉 총비용 약 1,810만 원
👉 총투자금 = 약 1억 1,810만 원
이제 여기서 계산해야 합니다.
③ 매도가 1억 2천이라면?
겉으로 보면
1억 → 1억 2천
2천만 원 번 것처럼 보입니다.
하지만 실제는?
1억 2천 – 1억 1,810만 = 190만 원
👉 수익 약 190만 원
👉 수익률 약 1.6%
거의 남는 게 없습니다.
④ 초보가 가장 많이 하는 착각
❌ 감정가 기준 계산
“감정가 1억 3천인데 1억에 샀으니 3천 번 거 아냐?”
→ 아닙니다.
감정가는 현재 시세가 아닙니다.
❌ 명도·수리비 0원 가정
현장 가보지 않고
“깨끗해 보이네” 판단
→ 실제 공사비 2배 나오는 경우 많습니다.
❌ 대출 과신
1억 중 70% 대출 예상
→ 실제 50% 나오면?
자기자본 늘어나면서
수익률 급락합니다.
⑤ 그럼 얼마가 남아야 안전할까?
초보 기준
✔ 수도권 소형 아파트 : 최소 10%
✔ 지방·빌라 : 최소 12~15%
✔ 리스크 큰 물건 : 20% 이상
1억 투자라면
👉 최소 1천만 원 이상
(모든 비용 제외 후)
이 구조가 아니면
기다리는 게 맞습니다.
⑥ 실전 판단 기준
이 경우는 진행 ✔
- 실거래가 1억 3천 이상 확인
- 총투자금 1억 1천 이하 가능
- 명도 협의 완료 가능성 높음
- 대출 50%만 나와도 수익 유지
이 조건이면 보류 ❌
- 수익률 5% 이하
- 수리비 추정 불명확
- 점유자 정보 불확실
핵심 요약
낙찰가 1억이면 중요한 건 이것입니다.
1️⃣ 총투자금은 얼마인가
2️⃣ 실제 매도가 가능한가
3️⃣ 최소 10% 수익이 확보되는가
👉 1억에 샀다고 돈 버는 게 아닙니다.
👉 총비용 통제 실패하면 수익은 0원입니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 심화 분석 보기
⚠️ 실제 경매 실패 사례 분석 보기
마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 결국 세 가지만 보세요.
✔ 총투자금
✔ 실제 매도가
✔ 최소 10% 수익 구조
이게 불명확하면
입찰하지 않는 것이 수익입니다.
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