경매 초보는 어떤 착각부터 버려야 손해를 피할 수 있을까?
“싸게 사면 돈 번다”는 생각, 정말 맞을까요?
40~60대에 처음 경매를 보는 분들 대부분은
이렇게 생각합니다.
“시세보다 싸게만 사면 되지 않나?”
이 생각 때문에 손해가 시작됩니다.
경매에서 가장 위험한 건
지식 부족이 아니라 잘못된 기준입니다.
👉 경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 위험을 거르는 게임입니다.
오늘은 초보가 반드시 버려야 할 착각 3가지를 정리해드립니다.
① 경매 전체 흐름부터 다시 보셔야 합니다
경매는 단순히 “입찰 → 낙찰”이 아닙니다.
1️⃣ 입찰
2️⃣ 낙찰
3️⃣ 잔금 납부
4️⃣ 명도
5️⃣ 매도 또는 보유
돈이 묶이는 기간도 있고,
예상 밖의 비용도 발생합니다.
따라서 시작 전 기준이 없으면
거의 확률 게임이 됩니다.
❌ 착각 1. 감정가보다 싸면 무조건 이득이다
이게 가장 흔한 착각입니다.
감정가는 보통 6개월~1년 전 가격입니다.
지금 시세와 다를 수 있습니다.
또한 계산은 이렇게 해야 합니다.
✔ 낙찰가
✔ 취득세
✔ 명도 비용
✔ 수리비
✔ 중개수수료
✔ 이자 비용
👉 총투자금 기준으로 판단해야 합니다.
이 경우는 진행 가능 ✔
- 실거래가 대비 10% 이상 차이
- 총투자금 대비 10% 이상 수익 구조
이 조건이면 포기 ❌
- 감정가 대비 20% 싸 보이는 착시
- 실거래가는 이미 하락 중
❌ 착각 2. 명도는 그냥 기다리면 된다
명도는 “시간 문제”가 아닙니다.
“비용 문제”입니다.
예를 들어,
- 이사비 300만 원
- 강제집행 진행 시 수백만 원 추가
수익률이 3~5% 바로 줄어듭니다.
초보라면 이런 물건은 피하는 게 맞습니다.
✔ 점유자 협의 가능성 있는 경우 진행
✔ 대항력 복잡하면 보류
명도 리스크는 수익률을 직접 깎습니다.
❌ 착각 3. 대출은 알아서 잘 나오겠지
가장 위험한 생각입니다.
경매는 일반 매매보다
대출이 보수적으로 나오는 경우가 많습니다.
예상 70%
→ 실제 50% 나오는 경우 많습니다.
그러면 어떻게 될까요?
자기자본이 늘어나면서
수익률이 급격히 떨어집니다.
입찰 전 반드시 체크
✔ 은행 사전 상담
✔ LTV 확인
✔ 금리 조건 확인
확정 전 입찰은 하지 마세요.
사람들이 실제로 손해 보는 패턴
1️⃣ 감정가만 보고 싸다고 판단
2️⃣ 수리비 과소 계산
3️⃣ 명도 비용 0원 가정
4️⃣ 대출 확정 없이 입찰
이 네 가지가 겹치면
수익은 거의 사라집니다.
실전 판단 기준 정리
진행 가능 ✔
- 총투자금 기준 최소 10% 수익 확보
- 명도 협의 가능성 높음
- 대출 50%만 나와도 수익 유지
무조건 보류 ❌
- 수익률 5~7% 수준
- 점유자 정보 불명확
- 자금 계획 불확실
핵심 요약
경매 초보가 버려야 할 착각 3가지
- 감정가 착각
- 명도 단순화 착각
- 대출 낙관 착각
👉 경매는 가격이 아니라 기준 싸움입니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 기준 다시 보기
⚠️ 실제 경매 실패 사례 분석 보기
마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 결국 세 가지만 보시면 됩니다.
1️⃣ 총투자금
2️⃣ 명도 가능성
3️⃣ 최소 10% 수익 구조
이게 명확하지 않다면
입찰하지 않는 것이 수익입니다.
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