경매에서 감정가는 어디까지 믿어도 되고, 어떤 기준을 확인하지 않으면 위험할까?
“감정가 3억이면 그 정도는 가치 있겠지?”
경매를 처음 보면
가장 먼저 보이는 숫자가 감정가입니다.
그리고 대부분 이렇게 생각합니다.
감정가보다 싸면 이득 아닌가?
이 생각이 손해의 출발점입니다.
👉 감정가는 ‘기준 가격’이 아니라 ‘참고 자료’입니다.
왜 그런지 구조부터 보겠습니다.
① 경매 전체 흐름 속 감정가의 위치
경매는 이렇게 진행됩니다.
1️⃣ 감정평가
2️⃣ 입찰 공고
3️⃣ 입찰
4️⃣ 낙찰
5️⃣ 잔금 → 명도 → 매도
감정가는 경매 시작 가격을 정하기 위한 기준일 뿐,
지금 시세를 보장하는 숫자가 아닙니다.
② 감정가를 그대로 믿으면 안 되는 3가지 이유
❌ 1. 감정 시점이 오래된 경우가 많다
감정가는 보통
6개월~1년 전 가격입니다.
그 사이에
✔ 금리 상승
✔ 거래량 급감
✔ 입주 물량 증가
가 있었다면?
현재 시세는 이미 내려갔을 수 있습니다.
❌ 2. 감정가는 ‘보수적’일 수도, ‘낙관적’일 수도 있다
감정평가는 비교사례를 기반으로 합니다.
하지만
- 특수 상황 거래
- 급매 제외
- 리모델링 여부 차이
에 따라 실제 체감 가격과 다를 수 있습니다.
👉 감정가는 평균일 뿐,
내가 팔 수 있는 가격이 아닙니다.
❌ 3. 총투자금이 반영되지 않는다
예시를 보겠습니다.
- 감정가 3억
- 낙찰가 2억 7천
겉으로 보면 3천만 원 싸 보입니다.
하지만
✔ 취득세 1,200만 원
✔ 명도 300만 원
✔ 수리비 800만 원
✔ 이자 비용 400만 원
👉 총투자금 약 2억 9,700만 원
실제 매도가 3억이면?
수익 거의 없습니다.
③ 초보가 가장 많이 하는 감정가 착각
1️⃣ 감정가 대비 할인율만 본다
2️⃣ 실거래가를 확인하지 않는다
3️⃣ 하락장에서도 감정가를 기준으로 판단한다
이 세 가지가 겹치면
수익률은 쉽게 5% 이하로 떨어집니다.
④ 그렇다면 무엇을 기준으로 봐야 할까?
✔ 최근 3~6개월 실거래가 평균
✔ 현재 매물 경쟁 상황
✔ 동일 단지 급매가 존재 여부
✔ 총투자금 기준 최소 10% 수익 확보
👉 감정가가 아니라 ‘매도 가능 가격’이 기준입니다.
⑤ 이런 경우면 진행 가능 ✔
- 실거래가가 감정가보다 높게 유지
- 총투자금 대비 10~15% 수익 확보
- 명도 협의 가능성 높음
이런 경우는 보류 ❌
- 감정가만 높고 거래는 없음
- 입주 물량 많은 지역
- 수리비 추정 불명확
- 수익률 7% 이하
핵심 요약
감정가는 출발점일 뿐입니다.
✔ 감정가 기준 판단 ❌
✔ 실거래가 + 총투자금 기준 판단 ⭕
👉 경매는 감정가 싸움이 아니라,
👉 총비용 통제 싸움입니다.
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마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 세 가지만 기억하세요.
1️⃣ 감정가는 참고용
2️⃣ 실거래가가 진짜 기준
3️⃣ 최소 10% 수익 구조 확보
이게 명확하지 않다면
입찰하지 않는 것이 수익입니다.
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