경매 낙찰 후 취득세와 양도세는 언제 얼마나 나오며, 무엇을 기준으로 계산해야 손해를 피할 수 있을까?
경매를 처음 공부하는 분들이 가장 무서워하는 게 있습니다.
“세금 때문에 수익이 다 날아가는 거 아닐까?”
그런데 더 큰 문제는
세금을 ‘나중 문제’라고 생각하는 착각입니다.
입찰 전에 계산하지 않으면
낙찰 후 이미 늦습니다.
👉 경매 세금은 사후 문제가 아니라, 입찰가를 결정하는 기준입니다.
① 경매 낙찰 후 돈 흐름 구조
경매는 이렇게 진행됩니다.
입찰
→ 낙찰
→ 잔금 납부
→ 취득세 납부
→ 보유
→ 매도
→ 양도세 납부
세금은 두 번 나옵니다.
✔ 살 때 (취득세)
✔ 팔 때 (양도세)
이 두 개를 합쳐야
진짜 수익이 보입니다.
② 취득세 – 낙찰 직후 반드시 내야 하는 세금
언제 내나요?
잔금 납부 후 60일 이내 신고·납부
얼마나 나오나요?
일반적으로
- 주택 1~3%대 (보유 주택 수에 따라 다름)
- 다주택자는 중과 가능
- 상가·토지는 4.6% 수준
※ 낙찰가 기준으로 계산됩니다.
초보가 가장 많이 착각하는 부분
❌ 감정가 기준으로 나올 거라 생각
→ 실제는 낙찰가 기준
❌ 1주택이면 무조건 낮을 거라 생각
→ 기존 주택 수에 따라 달라짐
③ 양도세 – 수익을 결정하는 핵심 세금
양도세는 이렇게 계산됩니다.
여기에 세율 적용
필요경비에 포함되는 것
✔ 취득세
✔ 법무사 비용
✔ 수리비 (증빙 필수)
✔ 중개수수료
이걸 빼지 않으면
세금 더 냅니다.
초보가 손해 보는 이유
❌ 단기 매도 → 세율 높음
❌ 1년 미만 보유 → 중과
❌ 다주택 상태에서 매도
경매는 싸게 샀다고 끝이 아닙니다.
보유 기간 전략이 세금을 결정합니다.
④ 실전 판단 기준
이런 경우면 세금 리스크 낮음
✔ 1주택 상태
✔ 2년 이상 보유 가능
✔ 장기 보유 전략
✔ 취득세율 낮은 물건
이런 경우면 조심해야 합니다
⚠ 이미 2주택 이상
⚠ 단기 차익 목적
⚠ 세입자 문제로 매도 지연 가능성
⚠ 조정지역 여부 확인 안 함
세금은 수익을 깎는 마지막 칼날입니다.
⑤ 입찰 전 세금 체크리스트
☑ 현재 내 주택 수는?
☑ 보유 계획은 몇 년인가?
☑ 단기 매도 시 세율은?
☑ 취득세 포함 총투자금 계산했는가?
이 4가지가 명확하지 않다면
입찰가를 다시 써야 합니다.
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정리합니다
경매는 운이 아닙니다.
세금 기준을 먼저 계산하는 사람만 살아남습니다.
복잡해 보여도 3가지만 보면 됩니다.
✔ 취득세율
✔ 보유 기간
✔ 양도세 구조
모르는 상태에서 입찰하지 마십시오.
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