이 경매 물건, 어떤 기준을 확인하면 낙찰해도 되고 언제 포기해야 할까?
“이 물건, 들어가도 될까요?”
상담에서 가장 많이 듣는 질문입니다.
사진도 괜찮고,
가격도 싸 보이고,
유찰도 몇 번 됐고…
하지만 제가 먼저 묻는 질문은 이것입니다.
“총투자금 계산해보셨나요?”
대부분 여기서 멈춥니다.
👉 경매는 느낌이 아니라 숫자로 판단해야 합니다.
① 경매 판단은 이 흐름으로 해야 합니다
1️⃣ 입찰가 설정
2️⃣ 총투자금 계산
3️⃣ 실제 매도가 가능성 확인
4️⃣ 수익률 계산
5️⃣ 리스크 점검
이 중 하나라도 빠지면
그건 투자 아니라 도박입니다.
② 제가 먼저 보는 3가지 기준
1️⃣ 총투자금
낙찰가가 아닙니다.
✔ 취득세
✔ 명도 비용
✔ 수리비
✔ 이자 비용
✔ 중개수수료
모두 포함해야 합니다.
👉 최소 10% 이상 수익 구조가 나오는지 확인
2️⃣ 실거래가 기준
감정가 보지 않습니다.
✔ 최근 3~6개월 실거래
✔ 현재 매물 경쟁 상황
✔ 급매 존재 여부
“팔릴 가격”이 기준입니다.
3️⃣ 리스크 통제 가능성
✔ 점유자 협의 가능성
✔ 대출 50%만 나와도 수익 유지
✔ 수리 범위 명확
통제가 안 되면 포기합니다.
③ 이런 경우라면 저는 낙찰합니다 ✔
- 총투자금 대비 최소 12% 수익 확보
- 실거래가 명확
- 명도 협의 가능성 높음
- 자금 여유 있음
👉 이 구조면 기다릴 이유가 없습니다.
④ 이런 조건이면 저는 포기합니다 ❌
- 수익률 7% 이하
- 감정가 대비 싸 보이는 착각
- 명도 불확실
- 대출 확정 전 입찰
특히 초보라면
리스크 복합 구조는 무조건 피합니다.
⑤ 사람들이 가장 많이 하는 실수
1️⃣ 가격만 보고 판단
2️⃣ “이번이 기회”라는 조급함
3️⃣ 계산 없이 입찰
경매는 기회가 계속 나옵니다.
급할 이유가 없습니다.
핵심 정리
“이 물건 괜찮을까요?”
→ 질문을 이렇게 바꾸셔야 합니다.
✔ 총투자금은 얼마인가
✔ 실제 매도가 가능한가
✔ 최소 10% 수익 구조가 되는가
이 세 가지가 명확하면 진행,
하나라도 애매하면 보류입니다.
👉 입찰 안 하는 것도 실력입니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 기준 다시 보기
⚠️ 유찰 물건 분석 기준 확인하기
마무리
경매는 운이 아닙니다.
기준입니다.
복잡해 보여도 결국 세 가지입니다.
1️⃣ 총투자금
2️⃣ 매도 가능 가격
3️⃣ 최소 10% 이상 수익 구조
이게 명확하지 않다면
저라면 낙찰하지 않습니다.
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