경매는 싸게 사는 게임이 아닙니다.
세금까지 계산했을 때 남는 게임입니다.
낙찰받고 나서 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“취득세가 이렇게 많이 나오나요?”
“양도세는 또 따로 내야 하나요?”
경매 수익은 낙찰가가 아니라
취득세 + 보유세 + 양도세까지 포함한 총 계산에서 결정됩니다.
오늘은 경매 낙찰 후 반드시 내야 하는 세금을
초보자 기준으로 한 번에 정리해드리겠습니다.
1️⃣ 경매 낙찰 후 바로 내는 세금: 취득세
낙찰을 받으면 가장 먼저 나가는 세금이 취득세입니다.
✔ 취득세율 (주택 기준)
| 1주택 | 약 1~3% |
| 2주택 이상 | 8% |
| 3주택 이상 | 12% |
※ 지역·조정대상 여부에 따라 달라질 수 있음
예를 들어 1억 원에 낙찰받았다면
(일반 1주택 가정)
👉 취득세 약 4.6% 내외 (지방교육세 포함)
→ 약 460만 원
여기서 많은 초보자가
“낙찰가만 준비했다가 세금 때문에 자금이 부족”해집니다.
경매 입찰 전 반드시
취득세 포함 자금 계획을 세워야 합니다.
2️⃣ 보유 중에 발생하는 세금: 재산세
낙찰받고 보유하면 매년 재산세가 발생합니다.
- 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과
- 공시가격 기준 과세
- 고가 주택은 종합부동산세 대상 가능
예를 들어 2억 원 공시가격 주택이라면
재산세는 수십만 원~100만 원 수준이 될 수 있습니다.
단기 매도 계획이라도
1년 이상 보유하면 반드시 고려해야 합니다.
3️⃣ 매도 시 가장 중요한 세금: 양도소득세
경매 수익을 가장 크게 깎는 세금이
바로 양도소득세입니다.
✔ 기본 계산 구조
과세표준 = 양도차익 - 기본공제
세금 = 과세표준 × 세율
세율은 보유기간과 주택 수에 따라 달라집니다.
| 1년 미만 | 최대 70% |
| 2년 미만 | 최대 60% |
| 2년 이상 | 일반세율 적용 |
👉 단기 매도일수록 세금이 매우 큽니다.
예를 들어
1억에 낙찰 → 총투자금 1억1천
1억3천에 매도 → 차익 2천만 원
보유 1년 미만이라면
세금이 절반 가까이 나올 수도 있습니다.
겉보기 수익 2천만 원이
실제 수익 1천만 원 이하로 줄어드는 이유입니다.
4️⃣ 경매 세금 한 번에 계산 예시
📍 예시
- 낙찰가: 1억
- 취득세: 460만
- 수리비: 500만
- 총투자금: 1억 960만
1억 3천에 매도 가정
- 양도차익: 약 2,040만 원
- 필요경비 반영 후 과세
- 세율 적용 후 세금 약 600~900만 원 (보유기간에 따라 다름)
👉 실제 순수익은 약 1,000만 원 내외
여기서 중개수수료까지 빼면
수익은 더 줄어듭니다.
경매는 수익이 큰 것처럼 보이지만
세금이 구조를 바꿉니다.
📌 경매 낙찰 전 반드시 체크할 5가지
✔ 취득세율 확인했는가?
✔ 다주택 여부 점검했는가?
✔ 보유기간 전략 세웠는가?
✔ 필요경비 증빙 준비했는가?
✔ 단기 매도 세율 알고 있는가?
이 다섯 가지만 체크해도
“수익 착각”은 막을 수 있습니다.
🔎 결론: 경매는 세금까지 계산해야 진짜 수익이다
낙찰은 시작일 뿐입니다.
수익은 매도 후 세금 정산까지 끝나야 확정됩니다.
경매 고수는 입찰 전
이미 매도 시 세금까지 계산해놓습니다.
초보는 낙찰가만 보고 들어가고,
고수는 양도세까지 보고 들어갑니다.
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