부동산을 자녀에게 넘길 때, 증여와 매매 중 어떤 방식이 세금 기준으로 더 유리할까?
부모가 자녀에게 집을 넘길 때
가장 많이 하는 말이 있습니다.
“세금 적은 방법으로 그냥 넘기면 되지.”
하지만 여기서 대부분 실수합니다.
사람들이 가장 많이 하는 착각은
증여는 세금이 적고, 매매는 세금이 많다고 단순 비교하는 것입니다.
👉 부동산 이전은 ‘지금 세금’이 아니라 ‘전체 세금 구조’로 판단해야 합니다.
(경매 투자자라면 가족 간 이전 전략도 반드시 이해해야 합니다.)
① 돈의 흐름 구조부터 다릅니다
✔ 증여
- 부모: 양도세 없음
- 자녀: 증여세 발생
- 취득세 발생
- 향후 매도 시 취득가 기준 달라짐
✔ 매매
- 부모: 양도세 발생
- 자녀: 취득세 발생
- 시가 기준 거래 원칙
- 향후 매도 시 취득가 높게 인정
핵심은
“누가, 언제, 얼마나 내느냐”입니다.
② 예시로 계산해보겠습니다
가정
- 현재 시세 5억
- 부모 취득가 2억
- 3억 차익 상태
- 자녀에게 이전
① 매매로 넘기면
부모:
5억 - 2억 = 3억 차익
→ 양도세 발생
자녀:
5억 취득
→ 취득세 발생
장점:
✔ 자녀 취득가 5억 인정
✔ 나중에 6억에 팔면 1억 차익만 과세
② 증여로 넘기면
부모:
양도세 없음
자녀:
5억 기준 증여세 발생
취득세 발생
그리고 중요 포인트:
자녀가 나중에 6억에 팔 경우
취득가 인정 기준에 따라
양도세 부담이 커질 수 있습니다.
즉,
지금 세금은 줄어 보여도
미래 세금이 늘 수 있습니다.
③ 사람들이 크게 착각하는 부분
❌ “증여는 양도세 없으니 무조건 유리”
❌ 자녀가 당장 팔 계획인데도 증여 선택
❌ 다주택 중과 여부 계산 안 함
❌ 보유 기간 전략 미설계
부동산은
세금을 한 번만 내는 구조가 아닙니다.
④ 이런 경우면 증여 검토
✔ 부모가 다주택 중과 대상
✔ 자녀가 장기 보유 계획
✔ 증여 공제 한도 활용 가능
✔ 당장 매도 계획 없음
⑤ 이런 경우면 매매가 유리할 수 있음
✔ 자녀가 단기 매도 예정
✔ 시세 상승 예상
✔ 향후 양도세 절감이 중요
✔ 자금 흐름 정리 목적
⑥ 경매 투자자라면 더 중요한 이유
경매로 저가 매수 후
가족에게 넘기는 전략을 쓰는 경우가 있습니다.
이때 반드시 계산해야 합니다.
☑ 현재 양도세 규모
☑ 증여세 규모
☑ 향후 매도 계획
☑ 자녀의 종합소득 구간
이 4가지를 계산하지 않으면
수익률은 착각입니다.
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정리합니다
증여가 무조건 유리하지도,
매매가 무조건 불리하지도 않습니다.
세금은
“지금 한 번”이 아니라
“앞으로 어떻게 팔 것인가”까지 포함한 구조입니다.
복잡해 보여도 3가지만 보십시오.
✔ 현재 세금
✔ 미래 매도 계획
✔ 총 세금 합계
모르는 상태에서 이전하지 마십시오.
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