전세보증금도 과세 대상이 되는 경우는 언제이며, 무엇을 기준으로 세금 여부를 판단해야 할까?
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
“전세보증금은 내 돈이 아니니까 세금이 없겠지.”
맞는 말이지만,
항상 맞는 건 아닙니다.
사람들이 가장 많이 하는 착각은
전세보증금은 무조건 비과세라고 믿는 것입니다.
👉 전세보증금 자체는 과세가 아니지만, 특정 조건에서는 세금이 발생합니다.
이 기준을 모르면
경매든 일반 임대든 수익 계산이 틀어집니다.
① 전세보증금은 기본적으로 과세 대상일까?
원칙부터 보겠습니다.
✔ 전세보증금 자체는 소득이 아닙니다.
✔ 돌려줘야 할 돈이기 때문입니다.
그래서 일반적인 1~2주택자의 경우
전세보증금만으로 세금이 나오지는 않습니다.
그런데 예외가 있습니다.
② 전세보증금이 과세되는 핵심 경우
1️⃣ 3주택 이상 보유자
3주택 이상이면
간주임대료라는 개념이 적용될 수 있습니다.
쉽게 말하면,
“전세보증금도 사실상 이자 수익과 비슷하다”
라고 보고 일정 금액을 소득으로 계산하는 방식입니다.
특히 보증금 합계가 일정 금액을 초과하면
과세 대상이 됩니다.
2️⃣ 보증금을 운용해 실제 이자수익이 있는 경우
전세보증금을 예금·투자 등으로 굴려
이자소득이 발생하면
그 이자는 당연히 과세 대상입니다.
보증금이 아니라
보증금으로 발생한 수익이 과세입니다.
3️⃣ 상가·비주거용 부동산
주택이 아닌 상가의 경우
보증금에 대해 간주임대료 계산이 적용됩니다.
주택과는 다릅니다.
이 차이를 모르면
수익률 계산이 완전히 달라집니다.
③ 경매 투자에서 왜 중요할까?
경매에서 전세가 낀 물건을 낙찰받는 경우가 많습니다.
이때 반드시 확인해야 합니다.
✔ 현재 주택 수
✔ 보증금 총액
✔ 간주임대료 적용 여부
✔ 종합소득세 합산 여부
전세보증금이 클수록
세금 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 사람들이 손해 보는 이유
❌ 다주택인데 세금 계산 안 함
❌ 전세 → 월세 전환 시 소득세 증가 계산 안 함
❌ 간주임대료 개념 모름
❌ 보증금 활용 이자수익 미반영
특히 3주택 이상이면
“전세라서 괜찮다”는 생각이 위험합니다.
⑤ 실전 판단 기준
✔ 이런 경우면 과세 리스크 낮음
- 1~2주택
- 주거용 부동산
- 보증금 운용 수익 없음
⚠ 이런 경우면 반드시 계산
- 3주택 이상
- 보증금 총액이 큰 경우
- 상가 보유
- 월세 혼합형 임대
이 조건이면
입찰가 다시 계산해야 합니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 방법 자세히 보기
🧾 경매 취득세·양도세 총정리 바로보기
정리합니다
전세보증금은
무조건 비과세가 아닙니다.
경매는
“전세가 많으면 안전하다”가 아니라
“세금 구조까지 계산했는가?”가 기준입니다.
복잡해 보여도 3가지만 보면 됩니다.
✔ 주택 수
✔ 보증금 총액
✔ 간주임대료 적용 여부
모르는 상태에서 입찰하지 마십시오.
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