부동산을 증여하는 게 유리할까, 매매하는 게 유리할까? 세금 기준으로 계산하면 어떻게 달라질까?
부모가 자녀에게 집을 넘겨줄 때
가장 많이 하는 질문입니다.
“그냥 증여하면 되지 않을까?”
하지만 계산 없이 결정하면
수천만 원 차이가 납니다.
많은 분들이 하는 착각은
증여는 세금이 적을 거라고 막연히 생각하는 것입니다.
👉 부동산 이전은 감정이 아니라, 세금 구조로 결정해야 합니다.
(경매 투자자라면 가족 간 이전 전략도 반드시 이해해야 합니다.)
① 구조부터 다릅니다
✔ 증여
- 무상 이전
- 증여세 발생
- 취득세 별도 발생
- 향후 매도 시 취득가 기준 달라짐
✔ 매매
- 유상 거래
- 양도세 발생
- 취득세 발생
- 시가 기준 거래 원칙
둘 다 세금이 있습니다.
문제는 어디에서 많이 내느냐입니다.
② 예시로 계산해보겠습니다
가정:
- 현재 시세 5억
- 취득가 2억
- 부모 → 자녀 이전
① 매매로 넘길 경우
부모 입장:
5억 - 2억 = 3억 차익
→ 양도세 발생
자녀 입장:
5억 기준 취득
→ 취득세 발생
장점:
✔ 자녀의 취득가가 5억으로 올라감
✔ 나중에 팔 때 양도차익 줄어듦
② 증여로 넘길 경우
부모:
양도세 없음
자녀:
5억 기준 증여세 발생
취득세 별도
그리고 중요한 부분:
자녀가 나중에 팔면
취득가 기준이 달라질 수 있습니다.
즉, 향후 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
③ 사람들이 착각하는 포인트
❌ 증여는 세금이 한 번만 나간다고 생각
❌ 매매는 무조건 세금 폭탄이라고 생각
❌ 장기 보유 시나리오 계산 안 함
❌ 다주택 중과 여부 확인 안 함
실제는
지금 세금 vs 미래 세금
둘을 같이 봐야 합니다.
④ 이런 경우면 증여 검토 가능
✔ 향후 장기 보유 예정
✔ 부모가 양도세 중과 대상
✔ 자녀 소득 낮음
✔ 증여 공제 범위 활용 가능
⑤ 이런 경우면 매매가 유리할 수 있음
✔ 시세 상승 예상
✔ 자녀가 단기 매도 계획
✔ 향후 양도세 절감이 더 중요
✔ 자금 이동 계획 명확
⑥ 판단 기준 3가지
부동산 이전은 이것만 보십시오.
✔ 현재 양도세 규모
✔ 증여세 규모
✔ 자녀의 미래 매도 계획
이 3가지를 계산하지 않으면
감정 결정이 됩니다.
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정리합니다
증여가 무조건 유리하지도,
매매가 무조건 불리하지도 않습니다.
세금은
“지금 한 번”이 아니라
“평생 구조”입니다.
복잡해 보여도 3가지만 계산하십시오.
✔ 현재 세금
✔ 미래 세금
✔ 보유 전략
모르는 상태에서 넘기지 마십시오.
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