많은 분들이 이렇게 말합니다.
“지금이 고점 같아요. 팔까요?”
하지만 더 중요한 질문이 빠져 있습니다.
“지금 팔면 세금은 얼마인가요?”
사람들이 가장 많이 하는 착각은
시세만 보고 매도 결정을 하는 것입니다.
👉 부동산은 타이밍 게임이 아니라, 세금 구조 게임입니다.
🔎 경매 초보자 이용 가이드 바로보기
(경매든 일반 매매든, 매도 전략은 세금 기준부터 시작입니다.)
① 부동산 돈의 흐름 구조
취득
→ 보유
→ 매도
→ 양도세 납부
→ 실제 손에 남는 금액
문제는
매도 가격이 아니라 세후 금액이 진짜 수익이라는 점입니다.
② 왜 세금이 매도 타이밍보다 중요한가
같은 1억 차익이라도
보유 기간에 따라
세금이 완전히 달라집니다.
예를 들어,
- 1년 미만 보유
- 2년 이상 보유
- 1주택 vs 다주택
이 조건에 따라
수천만 원 차이가 납니다.
③ 사람들이 매도 타이밍에서 실패하는 이유
❌ “더 오를 것 같다” 감정 매도
❌ 단기 차익 후 세금 폭탄
❌ 비과세 조건 확인 안 함
❌ 다주택 상태에서 정리 순서 실수
특히 2년 보유 기준을 채우지 못하고
몇 달 먼저 팔았다가
수익 대부분을 세금으로 내는 사례가 많습니다.
④ 실전 판단 기준
✔ 이런 경우면 매도 고려 가능
- 2년 이상 보유 요건 충족
- 1주택 비과세 조건 확인 완료
- 다주택 중과 여부 없음
- 세후 수익 계산 완료
⚠ 이런 경우면 기다리는 게 유리
- 2년 기준까지 몇 개월 남음
- 일시적 2주택 정리 가능성 있음
- 보유 기간 채우면 세율 낮아짐
- 단기 매도 시 세율 급등
⑤ 계산 예시로 보는 차이
예시)
차익 8천만 원
1년 미만 매도 → 세율 높음
2년 이상 매도 → 세율 낮음
같은 집, 같은 가격인데
실수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.
이 차이가
투자 실력입니다.
⑥ 입찰·매수 단계에서 이미 결정된다
경매든 일반 매매든
“언제 팔지”는
살 때 이미 계획돼 있어야 합니다.
✔ 단기 차익형인가
✔ 2년 이상 보유형인가
✔ 1주택 유지 전략인가
이 계획 없이 사면
매도 타이밍은 운에 맡기는 겁니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 기준 자세히 보기
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정리합니다
부동산은
“언제 오를까?”가 아니라
“언제 팔아야 세금이 줄까?”를 먼저 봐야 합니다.
복잡해 보여도 3가지만 보면 됩니다.
✔ 보유 기간
✔ 주택 수
✔ 세후 수익
경매도, 일반 매매도 같습니다.
모르는 상태에서 매도하지 마십시오.
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