경매 낙찰 후 취득세와 양도세는 언제 얼마나 나오며, 무엇을 기준으로 입찰가를 정해야 세금에서 손해 보지 않을까?
경매 초보가 가장 무서워하는 단어가 있습니다.
“세금 폭탄.”
그런데 더 위험한 건
세금을 낙찰 후에 생각하는 것입니다.
많은 분들이 하는 착각은
“일단 싸게 낙찰받고 나중에 계산하자”입니다.
👉 경매 세금은 낙찰 후 문제가 아니라, 입찰가를 정하는 기준입니다.
① 경매 전체 돈의 흐름
입찰
→ 낙찰
→ 잔금 납부
→ 취득세 납부
→ 보유
→ 매도
→ 양도세 납부
→ 최종 순이익
세금은 두 번 나옵니다.
✔ 살 때: 취득세
✔ 팔 때: 양도세
이 둘을 합쳐야
진짜 수익이 나옵니다.
② 취득세 – 낙찰 직후 바로 나가는 돈
언제 내나?
잔금 납부 후 60일 이내 신고·납부
얼마 나오나?
✔ 주택: 1~3%대 (보유 주택 수에 따라 달라짐)
✔ 다주택자: 중과 가능
✔ 상가·토지: 약 4.6% 수준
기준은 낙찰가입니다.
감정가가 아닙니다.
초보가 많이 틀리는 부분
❌ 1주택이면 무조건 낮을 거라 생각
❌ 기존 주택 수 계산 안 함
❌ 취득세를 총투자금에 포함 안 함
취득세는
입찰가를 낮춰야 하는 이유입니다.
③ 양도세 – 수익을 결정하는 핵심
양도세는 이렇게 계산됩니다.
여기에 세율 적용
필요경비에 포함되는 것
✔ 취득세
✔ 등기·법무비
✔ 수리비 (증빙 필요)
✔ 중개수수료
이걸 빼지 않으면
세금을 더 냅니다.
④ 보유 기간이 세금을 바꿉니다
같은 차익이라도
✔ 1년 미만
✔ 2년 이상
✔ 1주택 vs 다주택
조건에 따라 세율이 크게 달라집니다.
특히 단기 매도는
세후 수익이 급격히 줄어듭니다.
⑤ 사람들이 경매에서 세금으로 무너지는 이유
❌ 단기 차익 계획인데 세율 계산 안 함
❌ 다주택 중과 여부 확인 안 함
❌ 명도 지연으로 보유 기간 늘어남
❌ 필요경비 증빙 준비 안 함
세금은 마지막에 계산하면
이미 늦습니다.
⑥ 실전 판단 기준
✔ 이런 경우면 세금 리스크 낮음
- 1주택 상태
- 2년 이상 보유 가능
- 취득세율 낮은 구간
- 세후 수익률 8~10% 이상 확보
⚠ 이런 조건이면 재검토
- 이미 2주택 이상
- 단기 매도 예정
- 조정지역 여부 미확인
- 세후 수익 계산 안 됨
이 경우라면
입찰가를 낮추거나 포기하는 게 맞습니다.
⑦ 입찰 전 세금 체크리스트
☑ 현재 내 주택 수는?
☑ 취득세율은 몇 %인가?
☑ 최소 보유 기간은?
☑ 예상 양도세 계산했는가?
이 4가지가 명확하지 않으면
입찰은 보류입니다.
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정리합니다
경매는 운이 아닙니다.
세금 기준을 먼저 계산하는 사람이 살아남습니다.
복잡해 보여도 3가지만 보십시오.
✔ 취득세율
✔ 보유 기간
✔ 세후 수익
모르는 상태에서 입찰하지 마십시오.
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