경매에서 수익은 낙찰가가 아니라
입찰 전 분석 단계에서 이미 결정됩니다.
많은 초보자가 이렇게 말합니다.
“싸 보여서 들어갔는데, 막상 낙찰받고 보니 손해였다…”
문제는 시세가 아니라
분석이 빠져 있었던 것입니다.
오늘은 경매 입찰 전 반드시 확인해야 할
핵심 체크리스트 10가지를 정리해보겠습니다.
1️⃣ 시세 비교는 ‘최저가’가 아니라 ‘실거래가’ 기준
경매 사이트 감정가만 보고 판단하면 위험합니다.
✔ 최근 6개월 실거래가 확인
✔ 동일 평형·동일 층 비교
✔ 매도 물건이 아닌 “실제로 거래된 가격” 기준
낙찰가는 싸게 보이지만
실거래가 대비 비싸게 사는 경우도 많습니다.
2️⃣ 유통 물량과 매물 수 확인
해당 단지에 매물이 20개 이상 쌓여 있다면?
매도 시 가격이 쉽게 오르지 않습니다.
경매는 낙찰보다
매도 가능성이 더 중요합니다.
3️⃣ 권리분석 – 말소기준권리 확인
가장 기본이지만 가장 많이 실수하는 부분입니다.
✔ 말소기준권리 무엇인가?
✔ 선순위 임차인 존재 여부
✔ 인수해야 할 권리 있는가?
권리분석이 틀리면
수익 계산은 의미가 없습니다.
4️⃣ 점유자 확인 – 명도 난이도 예측
공실인가?
실거주자인가?
임차인인가?
점유자 유형에 따라
- 명도 비용
- 소요 시간
- 심리적 스트레스
가 달라집니다.
명도 비용 300만 원 차이는
수익률을 크게 바꿉니다.
5️⃣ 관리비 체납 여부 확인
체납 관리비는 일부 인수 대상이 될 수 있습니다.
✔ 공용 관리비 체납
✔ 장기수선충당금 반환 여부
✔ 수도·전기 체납
낙찰 후 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.
6️⃣ 수리 범위 현실적으로 계산했는가?
초보자는 수리비를 과소평가합니다.
✔ 벽지·장판만 교체?
✔ 화장실·주방은?
✔ 누수 가능성은?
수리비 500만 원 예상 → 실제 1,000만 원
이 차이가 수익을 지웁니다.
7️⃣ 취득세 포함 자금 계획 세웠는가?
낙찰가만 준비했다가
취득세 때문에 당황하는 경우 많습니다.
✔ 1주택 vs 다주택 세율
✔ 조정대상지역 여부
✔ 자금 증빙 계획
세금은 낙찰 후 바로 나갑니다.
8️⃣ 대출 가능 금액과 이자 계산
경매는 대출이 일반 매매보다 까다롭습니다.
✔ 낙찰가 기준 대출비율
✔ 금리 수준
✔ 보유기간 이자 비용
대출이자 6개월만 잡아도 수백만 원입니다.
9️⃣ 매도 전략을 입찰 전에 세웠는가?
경매는 “싸게 사면 되겠지”가 아닙니다.
✔ 전세 끼고 매도?
✔ 실거주 매도?
✔ 리모델링 후 매도?
매도 전략이 없으면
낙찰 후 방향을 잃습니다.
🔟 수익률을 실투자금 기준으로 계산했는가?
마지막이 가장 중요합니다.
수익률 = (매도가 - 실투자금 - 세금 - 수수료) ÷ 실투자금 × 100
이 계산이 끝난 물건만
입찰 대상입니다.
계산이 안 끝난 물건은
도박에 가깝습니다.
📌 결론: 경매는 ‘체크리스트 사업’이다
경매는 감이 아니라
체크리스트 싸움입니다.
10가지 중 2~3개라도 불확실하면
입찰을 보류하는 게 안전합니다.
낙찰은 한 번이지만
손실은 오래 갑니다.
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