“1억에 낙찰받아서 1억 2천에 팔면 2천만 원 버는 거 아닌가요?”
많이 듣는 질문입니다.
하지만 현실은 다릅니다.
사람들이 가장 많이 하는 착각은
낙찰가와 매도가만 비교하는 것입니다.
👉 경매 수익은 ‘차익’이 아니라 ‘세후 순이익’으로 계산해야 합니다.
① 경매 돈의 흐름부터 보겠습니다
입찰
→ 낙찰 (1억)
→ 잔금 납부
→ 취득세
→ 명도·수리
→ 매도
→ 양도세
→ 최종 순이익
여기서 빠뜨리는 비용이 대부분입니다.
② 1억 낙찰 시 실제 들어가는 돈
예시로 계산해보겠습니다.
✔ 낙찰가: 1억
✔ 취득세 등: 약 200~400만 원 (주택 수에 따라 다름)
✔ 등기·법무비: 약 100만 원
✔ 명도비: 200~500만 원 (상황에 따라 차이)
✔ 수리비: 300~1,000만 원
보수적으로 잡으면
👉 총투자금 1억 1,000만~1억 2,000만 원
이미 1억이 아닙니다.
③ 1억 2천에 매도했다면?
겉보기 계산
1억 → 1억 2천
= 2천만 원 차익
하지만 실제 계산은 다릅니다.
예시)
총투자금 1억 1,500만 원
매도가 1억 2천만 원
→ 실제 차익 500만 원
여기에 양도세까지 빼면
실수익은 더 줄어듭니다.
④ 사람들이 1억 투자에서 손해 보는 이유
❌ 감정가 대비 싸다고 착각
❌ 명도비용 과소 계산
❌ 수리비 누락
❌ 단기 매도 세율 미반영
❌ 보유 이자 비용 미계산
특히 대출을 활용했다면
이자 비용까지 포함해야 합니다.
⑤ 실전 판단 기준
✔ 이런 경우면 진행 가능
- 시세 대비 최소 15% 이상 저가
- 수리비 명확
- 명도 난이도 낮음
- 세후 수익률 8~10% 이상 확보
⚠ 이런 조건이면 포기
- 시세와 5% 내외 차이
- 전세보증금 인수 가능성
- 단기 매도 계획인데 세율 높음
- 수리 범위 불확실
1억이라고 안전한 게 아닙니다.
금액이 아니라
안전 마진이 기준입니다.
⑥ 간단 계산 체크리스트
입찰 전 반드시 계산하세요.
☑ 총투자금 얼마인가?
☑ 최소 매도 가능 가격은?
☑ 6개월 지연 시 수익은?
☑ 세후 순이익은 얼마인가?
이 4가지가 안 나오면
입찰가 다시 써야 합니다.
📊 낙찰가·수익률 계산 방법 자세히 보기
⚠ 실제 경매 실패 사례 분석 바로보기
정리합니다
1억에 낙찰받았다고
1억 투자한 게 아닙니다.
경매는
“얼마에 샀냐”가 아니라
“얼마가 남느냐”의 게임입니다.
복잡해 보여도 3가지만 보십시오.
✔ 총투자금
✔ 실제 매도가
✔ 세후 수익
모르는 상태에서 입찰하지 마십시오.
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