경매 초보자 대부분은 이렇게 계산합니다.
“1억에 낙찰 → 1억3천에 매도 → 3천 벌었다?”
하지만 실제 수익률은
낙찰가가 아니라 ‘실투자금’ 기준으로 계산해야 정확합니다.
경매는 숫자 착각이 가장 많은 투자입니다.
오늘은 감이 아니라 공식으로 계산해보겠습니다.
1️⃣ 왜 ‘낙찰가 기준’ 계산이 위험할까?
많은 분들이 수익률을 이렇게 계산합니다.
이 방식의 문제는
취득세, 명도비, 수리비, 대출이자를 제외한다는 점입니다.
예를 들어
- 낙찰가: 1억
- 매도가: 1억3천
겉보기 수익률은 30%입니다.
하지만 실제 투자금이 1억2천이었다면?
→ 수익 1천만 원
→ 수익률 약 8~9%
차이가 엄청납니다.
2️⃣ 경매 수익률 계산 공식 (실전용)
경매는 반드시 아래 공식으로 계산해야 합니다.
실수익 = 매도가 - 실투자금 - 매도비용 - 세금
수익률(ROI) = 실수익 ÷ 실투자금 × 100
이 공식을 쓰지 않으면
수익이 과대평가됩니다.
3️⃣ 실제 예시로 다시 계산해보기
📍 가정 조건
- 낙찰가: 100,000,000
- 취득세: 4,600,000
- 명도비: 3,000,000
- 수리비: 6,000,000
👉 실투자금 = 113,600,000
1억3천에 매도한다고 가정하면
- 매도금액: 130,000,000
- 중개수수료: 약 500,000~1,000,000
- 양도세: 약 600~900만 원 (보유기간에 따라 다름)
최종 실수익은 약 800만~1,200만 원 수준.
👉 실제 수익률은 약 7~10%입니다.
겉보기 30% → 실제 8%
이게 경매의 현실입니다.
4️⃣ 고수가 보는 진짜 기준: 연 수익률
경매는 단순 수익이 아니라
연 수익률로 봐야 합니다.
예를 들어
- 실수익: 1,000만 원
- 보유기간: 1년
→ 연 수익률 약 8~9%
보유기간이 6개월이면?
→ 연환산 수익률 약 16~18%
따라서
✔ 보유기간
✔ 대출비율
✔ 자금 회전 속도
가 수익률을 결정합니다.
고수는 ‘차익’이 아니라
회전율을 봅니다.
5️⃣ 초보자가 자주 하는 계산 실수 4가지
✔ 취득세 제외
✔ 수리비 과소평가
✔ 매도세금 미반영
✔ 공실 기간 무시
이 네 가지만 고쳐도
실패 확률이 크게 줄어듭니다.
📌 결론: 경매는 공식으로 계산해야 산다
경매는 감으로 접근하면 안 됩니다.
입찰 전 이미 수익률 계산이 끝나 있어야 합니다.
낙찰은 운이 아니라
계산 결과입니다.
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