경매를 처음 시작하면 이런 계산을 합니다.
“1억에 낙찰 → 시세 1억2천 → 2천만 원 수익?”
겉으로 보면 맞는 계산처럼 보입니다.
하지만 실제로는 여기서 최소 1천만 원 이상이 빠집니다.
경매는 ‘싸게 사는 게임’이 아니라
총투자금을 얼마나 통제했는지가 수익을 결정합니다.
1️⃣ 1억에 낙찰받으면 1억 투자일까?
정답은 아닙니다.
많은 초보자가 낙찰가만 보고 판단합니다.
하지만 실제 투자금은 이렇게 구성됩니다.
| 낙찰가 | 100,000,000 |
| 취득세 (약 4.6%) | 약 4,600,000 |
| 법무사·등기비 | 약 500,000 |
| 명도 비용 | 2,000,000 ~ 5,000,000 |
| 수리비 | 3,000,000 ~ 10,000,000 |
보수적으로 잡아도
👉 실제 투자금은 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원 수준입니다.
여기서 이미 ‘1억에 샀다’는 착각이 깨집니다.
2️⃣ 초보자가 가장 많이 하는 수익 계산 착각
많은 분들이 이렇게 말합니다.
“시세가 1억2천이면 2천만 원 번 거 아닌가요?”
하지만 여기서 빠진 비용이 있습니다.
✔ 중개수수료
✔ 양도소득세
✔ 공실 기간 관리비
✔ 인테리어 추가 비용
✔ 대출이자
예를 들어 1억2천에 매도한다고 가정해보겠습니다.
- 중개수수료 약 0.4% ~ 0.9%
- 양도세 (보유기간·주택수에 따라 달라짐)
- 대출이자 6개월만 잡아도 수백만 원
결과적으로 순수익은
👉 700만 원 ~ 1,000만 원 수준으로 줄어듭니다.
겉보기 2천만 원 수익 → 실제 체감 수익은 절반 이하.
이 차이를 이해하지 못하면
“경매로 돈 벌기 어렵다”는 결론에 도달하게 됩니다.
3️⃣ 진짜 중요한 건 ‘낙찰가’가 아니다
경매에서 고수들은 이렇게 생각합니다.
“얼마에 샀는가?”
가 아니라
“총투자금이 얼마인가?”
낙찰가를 500만 원 낮추는 것보다
수리비를 500만 원 줄이는 게 더 현실적일 수 있습니다.
명도 협상에서 300만 원 절감
공사 범위 조정으로 400만 원 절감
대출이자 줄이기 전략 적용
이런 요소들이 모이면
실수익은 크게 달라집니다.
경매는 운이 아니라
구조 계산 싸움입니다.
4️⃣ 경매 수익률 계산 공식
단순 계산식은 이렇게 잡는 것이 안전합니다.
실수익 = 매도가 - 실투자금 - 세금 - 수수료
수익률(%) = 실수익 ÷ 실투자금 × 100
이 공식을 적용해보면
‘괜찮아 보였던 물건’ 중 절반은 탈락합니다.
초보자는 감정가를 보고 들어가지만,
경험자는 총투자금 기준으로 걸러냅니다.
📌 결론: 경매는 “총투자금 통제 게임”이다
낙찰가 1억이 중요한 게 아닙니다.
실제로 얼마가 묶이고,
얼마를 남길 수 있는지가 핵심입니다.
✔ 취득세 계산했는가?
✔ 명도 비용 반영했는가?
✔ 수리비 보수적으로 잡았는가?
✔ 매도 시 세금 고려했는가?
이 네 가지를 반영하지 않으면
경매는 수익이 아니라 리스크가 됩니다.
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