직장인도 가능한가? 1,000만 원으로 시작하는 부동산 경매·공매 투자 7단계 실전 가이드

직장인도 가능한가? 1,000만 원으로 시작하는 부동산 경매·공매 투자 7단계 실전 가이드

“월급만으로는 절대 못 산다”는 생각이 들 때

요즘 집값을 보면 한숨만 나옵니다. 하지만 놀랍게도 1,000만 원 정도의 소액으로도 경매·공매를 실전 연습할 수 있는 물건들이 충분히 존재합니다. 저도 처음엔 이렇게 생각했어요. “경매? 그거 돈 많은 투자자들이나 하는 거 아냐?” 막상 공부하고 직접 클릭해보니 전혀 달랐습니다. 정보 격차만 메우면 누구든 시작 가능한 시장이고, 특히 직장인은 꾸준히 준비하면 훨씬 유리합니다. 지금부터 딱 7단계만 따라가면 오늘부터 부동산 경매·공매에 ‘진짜’로 발을 들일 수 있습니다.

 

 

경매 vs 공매, 뭐가 더 유리할까? 실제 사례로 비교해본 투자 수익률

 

 경매·공매가 어렵게 느껴지는 이유

경매·공매를 검색하면 난이도 갑(甲) 용어가 쏟아집니다. 말소기준권리? 대항력? 우선변제권? 유치권? 법정지상권? 심지어 온비드 화면은 PC방 고인물 게임처럼 복잡해서 처음엔 당황스럽죠. 저도 초반엔 화면 보는 법을 모르고 30분 동안 감정가만 들여다본 적이 있었습니다. 하지만 결론은 하나입니다. 이론 100번 읽는 것보다 화면 10번 눌러보는 게 빠르다. 그래서 이 글은 이론 암기가 아니라, 직장인도 오늘 저녁부터 바로 따라 하는 실전 중심 로드맵입니다.

 

1,000만 원 소액으로 시작하는 경매·공매 7단계

1단계: 내 자본과 목표를 ‘숫자’로 적는다

경매는 감정이 아니라 숫자의 게임입니다. 먼저 이런 기준을 적어두세요. 투자 가능 자본: 1,000만 원 목표: 첫 투자에서 큰 수익보다 경험 + 리스크 파악 전략: 소형 아파트/빌라/오피스텔 중심 이 기준 하나만 있어도 욕심이 크게 줄고, 물건 필터링 속도가 빨라집니다.

2단계: 필수 사이트 두 곳 가입만으로 50% 완료

법원경매 (지역별 경매 물건, 낙찰가 조회) 온비드 공매 (압류재산·국유재산 공매 진행) 초보자의 첫 목표는 단 하나입니다. “물건 3개만 제대로 보는 것.” 검색 필터는 이렇게 설정하세요. 주택/아파트 위주 내 거주지 기준 1~2시간 이내 감정가 1억~2억 수준 이렇게만 해도 “실제 접근 가능한 물건”이 90% 정리됩니다.

3단계: 물건 3개만 골라 관심등록

초보가 흔히 하는 실수는 “물건 20개 저장하기”예요. 그러면 바로 포기합니다. 예시 물건 기준은 다음과 같습니다. 감정가: 1억 5,000만 원 예상 낙찰가: 1억 2,000만 원 보증금: 900만 원대 주변 전세가: 1억 ~ 1억 1,000만 원 즉, 자기자본 1,000만 원으로도 충분히 체험 가능한 구조입니다.

4단계: 권리분석은 “전부 이해 NO / 위험 체크 YES”

처음부터 모든 권리분석을 이해하려 하면 100% 포기합니다. 초보는 아래 네 가지만 보면 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는가 세입자가 대항력·우선변제권을 갖는가 유치권·법정지상권 등 인수 위험 표기 지분 물건인지 여부 이 네 가지 중 하나라도 불안하면 패스. 초보자는 “가성비 좋은 물건”보다 “망하지 않는 물건”을 고르는 게 우선입니다.

5단계: 주말 임장 – 책 10권보다 현장 1번이 낫다

제가 처음 임장 갔을 때 체크한 리스트입니다. 중개사무소 2곳 방문해 실제 시세, 전세 수요 확인 오전/저녁 분위기 비교 공용부 상태(엘리베이터·주차장) 주변 공실률 확인 서류만 보고 괜찮아 보였던 물건이 현장 분위기 때문에 탈락한 적이 무수히 많습니다.

6단계: 입찰가와 수익률을 “메모장”에 적어보는 연습

예시 시뮬레이션: 매입 비용: 1억 2,000만 원 전세 놓을 경우: 1억 원 자기자본: 2,000만 원 매도가(예상): 1억 4,000만 원 → 투자금 대비 단순 수익률: 100% 물론 현실은 더 복잡하지만, 핵심은 “숫자로 그림을 그릴 수 있는 사람”만 경매가 가능하다는 점입니다.

7단계: 첫 입찰은 ‘수업료’다

첫 낙찰은 욕심낼 필요 없습니다. 오히려 입찰서 쓰고, 입찰함에 넣어보는 경험 자체가 가장 큰 자산입니다. 공매라면 온비드에서 전자입찰을 끝까지 연습해보세요. 한 번만 해도 물건을 보는 눈이 완전히 달라집니다.

 

 

 

공매 물건 분석: 주택과 상가의 차이점과 투자 전략

 

이렇게 성공·실패가 갈렸다

케이스 1: 1,000만 원 소액으로 첫 입찰 도전한 직장인 A씨

감정가 1억 3,000만 원 소형 아파트 선택 전세가 1억 1,000만 원 확인 권리분석 문제 없음 임장 후 “전세수요 꾸준함” 확인 1억 1,600만 원으로 입찰 → 낙찰 실패 하지만 이 경험 덕분에 다음 물건에서 정확한 낙찰가 예측에 성공해 첫 낙찰을 달성했습니다.

케이스 2: 싸 보여서 지분 상가 지르려다 멈춘 자영업자 B씨

온비드에서 유찰로 가격이 많이 떨어진 지분 상가 발견. 그런데 분석해보니: 지분물건 명도 위험 추가 비용 가능성 결국 입찰 포기. 겉으로는 기회를 놓친 것처럼 보여도 실제로는 ‘손실을 피한 성공’입니다.

 

 

 

농지연금, 노후를 위한 똑똑한 선택일까?

 

입찰 전 최종 점검표

투자 가능 자본을 정확히 적었는가 관심 물건 3개, 비교까지 완료했는가 위험 권리가 없는가 임장(현장 방문)을 했는가 수익 구조를 숫자로 계산했는가 이해 안 되는 부분이 있으면 입찰하지 않는가 이 체크리스트만 지켜도 실패 확률이 급격히 줄어듭니다.

오늘 당장 해야 할 5가지

법원경매·온비드 회원가입 내 동네 기준 1~2시간 이내 물건 3개 저장 주소 검색하여 주변 시세·환경 확인 주말에 꼭 1개라도 임장 돌아와서 입찰가 계산 연습 이 5가지가 실제로 경매·공매 성공자들이 공통으로 거친 첫 단계입니다.

 

 

경매 물건의 매입 방법, 입찰 전 고려해야 할 점

 

 

한 문장으로 요약

부동산 경매·공매는 큰돈보다 “정보·숫자·현장 감각”이 더 중요합니다. 직장인도 분명히 1,000만 원 소액으로 시작할 수 있고, 첫 입찰 경험이 인생의 투자 시야를 확 바꿔줄 겁니다.