월급쟁이도 가능한 부동산 경매·공매 투자 로드맵

월급쟁이도 가능한 부동산 경매·공매 투자 로드맵

 

1. 월급쟁이도 경매·공매로 투자할 수 있을까? 

“부동산 경매·공매는 전업 투자자들만 하는 거 아닌가요?” 평일에는 회사, 주말에는 가족 일정으로 바빠서 ‘법원 갈 시간도 없다’고 생각했습니다. 하지만 실제로 해보니, 직장인에게 중요한 건 ‘많은 시간’이 아니라 **정해진 순서와 기준표**였습니다. 오늘은 제가 3개월 동안 준비해서 첫 물건을 안정적으로 입찰했던 경험을 바탕으로, 누구나 따라 할 수 있는 **부동산 경매·공매 입문 로드맵**을 정리해 보겠습니다.

 

 

30대·40대 필수! 내 집 마련 로드맵

 

2. 경매·공매가 어렵게 느껴지는 진짜 이유 

많은 분들이 경매·공매를 미루는 이유는 비슷합니다. - 등기부, 말소기준권리 등 권리분석이 너무 어렵게 느껴진다 - 법원 경매 사이트와 **대법원 경매사건검색**, 온비드 화면이 복잡하다 - 잘못 입찰해서 ‘폭탄 물건’을 잡을까봐 두렵다 저도 처음 1~2주는 유튜브와 책만 보고, 정작 **경매 물건 검색** 버튼은 눌러보지도 못했습니다. 그래서 저는 ‘완벽히 이해해야만 시작한다’는 생각을 버리고, 3개월을 준비기간으로 쪼개는 방식**을 택했습니다.

 

 

 

공매 물건 분석: 주택과 상가의 차이점과 투자 전략

 

3. 3개월 안에 첫 낙찰 준비 끝내는 로드맵 

① 1개월 차: 용어·절차·사이트 구조 익히기

- 핵심 키워드: 부동산 경매, 법원 경매, 대법원 경매사건검색, 부동산 공매, 온비드 공매 - 해야 할 일 - 대법원 경매사건검색, 온비드에 직접 접속해 **회원가입**까지 끝내기 - 관심 지역 1~2곳과 물건 유형(아파트/빌라/상가) 중 **한 가지만** 먼저 정하기 - 경매·공매 전체 절차를 A4 한 장에 손으로 정리해 보기 이 단계의 목표는 “전부 이해하기”가 아니라, **경매·공매 화면과 용어에 익숙해지는 것**입니다.

② 2개월 차: 권리분석 + 시세조사 연습

- 핵심 키워드: 경매 권리분석, 경매 배당순위, 경매 시세조사 - 해야 할 일 - 진행 중인 사건 5건을 골라 **등기부·임대차 현황·감정평가서**를 끝까지 읽어보기 - 국토부 실거래가, 네이버 부동산으로 시세를 비교해 **시세표**를 만들기 - “이 물건은 왜 싸게 나왔는가?”를 한 줄로 정리하는 습관 들이기 이 과정을 반복하면, 자연스럽게 **위험한 물건과 괜찮은 물건을 구분하는 눈**이 생깁니다.

③ 3개월 차: 모의 입찰 + 소액 실전 준비

- 핵심 키워드: 경매 입찰 방법, 경매 소액 투자, 공매 입찰 방법 - 해야 할 일 - 관심 물건 3건을 정하고, 실제 입찰가를 정해보는 **모의 입찰**을 해본다 - 보증금·잔금·취득세·리모델링 비용·명도비용까지 엑셀로 계산해본다 - 이 중 가장 조건이 좋은 1건을 골라 **소액이라도 실전 입찰**을 준비한다 여기까지 오면 막연한 두려움이 아니라, **무엇이 위험한지 구체적으로 구분할 수 있는 단계**가 됩니다.

 

 

 

경매 물건의 매입 방법, 입찰 전 고려해야 할 점

 

4. 제가 실제로 진행했던 경매 사례 

저는 첫 물건으로 지방 소도시 역세권 인근 전용 59㎡ 빌라를 봤고, 감정가 1억 원·시세 약 9,500만 원인 물건에 8,200만 원을 써서 입찰했습니다. 선택 기준은 단순했습니다.

 

1. 등기부에서 근저당, 가압류 등이 **말소기준권리** 아래에서 깔끔히 정리되는 구조인지

 

2. 전입 세대열람을 확인했을 때 **대항력 있는 세입자**가 없는지

 

3. 주변 전·월세 시세 기준으로 **월세 수익률 6% 이상**이 나오는지 임장 때는 세 가지만 직접 확인했습니다. - 건물 외벽 균열, 누수 흔적 - 주차장과 골목 분위기(야간에도 안전한지) - 관리비 고지서를 통해 **관리비 체납 여부** 확인 결과적으로 이 물건은 제 입찰가보다 조금 높은 가격에 낙찰돼 아쉽게 놓쳤지만, 덕분에 ‘어떤 기준으로 물건을 골라야 하는지’에 대한 감이 잡혔고 그 다음 입찰에서 더 나은 물건을 선택할 수 있었습니다.

 

 

5. 직장인 경매·공매 입문 체크리스트

아래 항목 중 몇 개나 체크되시는지 점검해 보세요.

 

- [ ] 대법원 경매사건검색, 온비드 **회원가입·로그인**을 해봤다

- [ ] 관심 지역 1~2곳, 물건 유형 1가지를 정해두었다

- [ ] 실제 사건번호로 등기부·감정평가서를 3건 이상 읽어봤다

- [ ] 매매·전세·월세 시세를 정리한 **시세표**를 만들어봤다

- [ ] 유찰 이력과 낙찰가율의 의미를 이해하고 있다

- [ ] 보증금·잔금·세금·명도비용까지 **자금 계획**을 세워봤다 - 3개 미만: 지금은 ‘공부 단계’ - 4~5개: ‘모의 입찰 단계’ - 6개 모두: **소액이라도 실전 입찰을 해볼 수 있는 단계**

 

 

공매 투자 전략: 장기 투자 vs 단기 투자, 어떤 선택이 유리할까?

 

 

6. 지금 바로 할 수 있는 다음 행동 3가지 

1. 오늘 안에 대법원 경매사건검색·온비드에 접속해, 관심 지역 물건 3건을 ‘즐겨찾기’ 또는 ‘관심 물건’으로 등록하기

2. 그 3건에 대해 등기부·감정평가서를 읽고 **“왜 이 물건이 싸게 나왔는가?”**를 한 줄로 적어보기

3. 다음 주말 하루를 정해, 그 중 1~2건이라도 직접 **임장** 다녀오기 부동산 경매·공매는 한 방에 인생을 바꾸는 도박이 아니라, 데이터와 경험을 쌓아가는 **기술 투자**에 가깝습니다. 3개월 동안만 이 로드맵대로 움직여 보세요. ‘언젠가 해봐야지’였던 경매·공매가, 곧 **“이번 달에 내가 분석하는 투자 카테고리”**로 바뀌어 있을 겁니다.

 

 

 

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