“온비드 처음이라 막막한가요?” 초보도 30분 만에 시작하는 공매 입문 가이드 7단계

“온비드 처음이라 막막한가요?” 초보도 30분 만에 시작하는 공매 입문 가이드 7단계

1.공매는 어렵다는 편견부터 버리자

부동산 투자라고 하면 대부분 ‘경매’를 떠올립니다. 그러나 최근 몇 년 사이에 온비드 공매가 직장인·초보 투자자 사이에서 급격히 인기 상승 중입니다. 이유는 단순합니다. 누구나 온라인으로 참여 가능 물건 종류가 다양함(아파트·상가·토지·창고까지) 절차가 투명하고 접근성이 좋음 입찰 과정이 법원경매보다 단순함 그럼에도 불구하고 초보들이 가장 많이 하는 말은 이겁니다. “온비드 화면이 너무 복잡해요…” “뭘 눌러야 할지 모르겠어요…” 정말 그럴까요? 사실 딱 7단계만 알면 온비드는 아주 쉬운 플랫폼입니다. 오늘은 공매가 처음인 분도 30분 안에 바로 따라 할 수 있는 입문 가이드를 알려드릴게요.

 

 

 

초보자도 따라 하는 국세청 공매 입찰 방법 총정리 (온비드 완전 정복)

 

2. 왜 초보는 온비드에서 길을 잃을까?

온비드 공매가 어려운 이유는 크게 세 가지입니다.

① 필터를 잘못 건다

물건이 너무 많아 보이고, 나와 상관없는 물건까지 잔뜩 떠서 혼란스러워집니다.

② 절차보다 용어가 더 무섭다

‘압류재산’, ‘국유재산’, ‘개별공매’ 같은 단어들이 처음 보는 사람에게는 벽처럼 느껴집니다.

③ 이미 유찰된 물건의 의미를 모른다

유찰이 ‘위험 신호’인지, 아니면 ‘기회’인지 구분하기 어렵습니다. 하지만 다행히도 온비드는 사용법만 익히면 경매보다 입문 난이도가 훨씬 낮습니다.

 

 

30대·40대 필수! 내 집 마련 로드맵

 

3. 온비드 공매 시작하는 법 7단계

1단계: 온비드 사이트 회원가입

온비드(https://www.onbid.co.kr)에 접속 후 공동인증서 또는 간편인증으로 쉽게 가입할 수 있습니다. 가입 후 해야 할 필수 설정: 본인 인증 보증금 환급 계좌 등록 입찰 안내 문자 설정 이 세 가지만 하면 입찰 준비 완료입니다.

2단계: 공매 종류 이해하기(초보는 딱 2가지만 알면 됨)

온비드에는 크게 두 종류의 공매가 있습니다. 압류재산 공매 세금 체납 등으로 압류된 물건. 가격이 낮게 나오는 경우 많음. 국유재산 공매 국가나 지자체가 보유한 공공재산 매각. 권리관계가 비교적 깔끔함. 초보라면 국유재산 → 압류재산 순으로 접근하세요. 국유재산은 권리가 단순한 편이라 리스크가 적습니다.

3단계: 물건 검색 & 필터 설정

온비드 화면에서 ‘물건검색 → 부동산 → 아파트/주택/토지’로 들어갑니다. 초보를 위한 추천 필터: 소재지: 내 거주지 기준 1~2시간 거리 감정가: 1억~2억 공매구분: 국유재산 우선 유찰횟수: 1~3회(가격 메리트↑) 임차인유무: 가능하면 ‘없음’ 선택 이 기준만으로도 위험 요소 70%가 사라집니다.

4단계: 물건 상세페이지 읽는 법

초보는 아래 정보만 보면 됩니다. 감정가 최저입찰가(유찰되면 떨어진 가격) 임차인 유무 토지·건물 소유관계 현황 사진 위치도 및 이용상황 특히 임차인 유무는 공매에서도 매우 중요합니다. 인수 위험이 있는지 반드시 체크하세요.

5단계: 간단한 권리 확인(공매 버전)

공매는 경매보다 권리가 단순하지만, 체크할 포인트가 있습니다. 점유자(세입자)가 있는가? 명도 부담이 있는가? 지분 물건인가? 건물만/땅만 따로 나오는 타입인가? 공매에서 생기는 가장 큰 리스크는 ‘명도 문제’입니다. 그래서 초보는 점유 누군지 불분명한 물건은 PASS가 정답입니다.

6단계: 입찰 전에 꼭 해야 하는 5분 시뮬레이션

입찰가를 정할 때 아래 항목을 단순 계산만 해도 실수 확률이 크게 줄어듭니다. 주변 시세 전세 가능 여부 수리비 예상 세금(취득세 등) 예상 낙찰가 범위 예: 감정가 1억 5,000 → 2회 유찰 → 최저입찰가 9,000만 원 주변 매매가 1억 3,000 → 기본적으로 ‘최저입찰가 + α’가 기준 온비드는 경매보다 싸게 낙찰될 때가 많아 실제 수익률 구조 계산이 더 유리할 때도 많습니다.

7단계: 전자 입찰 진행하기

입찰은 100% 온라인으로 진행됩니다. 입찰보증금(5~10%) 이체 전자입찰서 작성 입찰 마감 시간 확인 낙찰 시 잔금 납부 소유권 이전 절차 진행 초보에게 가장 매력적인 점은 직장인도 점심시간에 입찰 가능하다는 것입니다.

 

 

 

공매 물건 입찰 전 준비 사항, 중요한 서류들

 

4. 초보가 성공한 실제 온비드 공매 흐름

사례 ① 국유재산 주택 공매 첫 성공

40대 직장인 A씨는 아래 조건으로 물건을 찾았습니다. 국유재산 전세 수요가 있는 소형 구조 현장 사진 깔끔 임차인 없음 결과: 최저입찰가 + 80만 원 차이로 낙찰 → 실투자금 1,200만 원 수준 → 1년 후 매도하여 약 900만 원 수익 실현 핵심은 “복잡한 물건은 아예 보지 않는 것.”

사례 ② 싸 보여서 들어갔다가 포기한 사례

반대로 B씨는 2회 유찰된 상가 공매를 발견해 관심을 가졌지만, 점유 불명 권리관계 불명확 주변 상권 침체 이 3가지 이유로 입찰하지 않았습니다. 결과적으로 ‘하지 않았기에’ 더 성공적인 선택이 되었습니다.

 

 

공매 물건 수수료와 세금: 입찰 전 알아야 할 비용

 

5.온비드 공매 입찰 전 최종 확인

회원가입 + 계좌 등록 완료 국유재산 중심으로 물건 검색 유찰 1~3회, 가격 메리트 확인 임차인 유무 반드시 체크 지분/점유 불분명 물건 PASS 주변 시세 조사 입찰가 시뮬레이션 완료 이 체크리스트 7개만 지켜도 초보의 위험은 70% 이상 줄어듭니다.

 

 

6. 오늘 당장 해야 할 5가지(실천 가이드)

온비드 회원가입하기 부동산 카테고리에서 아파트/주택만 필터 관심 물건 3개 저장 지도 열고 주변 시세 확인 감정가·유찰가 비교 후 간단히 메모하기 여기까지 하면 이미 초보 → 입문자 단계로 업그레이드된 상태입니다.

7. 핵심 요약

온비드 공매는 절대 어렵지 않습니다. 핵심 요소만 잡으면 경매보다 진입장벽이 낮고, 직장인에게 가장 적합한 부동산 투자 방식입니다. 오늘부터 딱 30분만 투자해서 공매 시장을 직접 경험해보세요. 생각보다 훨씬 수월하고, 생각보다 훨씬 더 많은 기회가 보일 것입니다.

 

 

 

 

[[ 같이보면 좋은글 ]]

 

 

공매 물건 낙찰 후 절차 및 필요한 서류 총정리!

 

공매 대출 활용법 및 투자 자금 조달 방법 💰

 

 

경매 시세 분석📊 주요 지역의 시세 변화와 예측

 

 

법원 경매에서 꼭 알아야 할 핵심 요소! 입찰자 조건까지 총정리