경매에서 가장 어려운 질문은 이것입니다.
“도대체 얼마까지 써야 안전할까?”
싸게 쓰면 낙찰이 안 되고,
높게 쓰면 수익이 줄어듭니다.
입찰가는 감이 아니라
계산 공식으로 결정해야 합니다.
오늘은 초보도 바로 적용 가능한
경매 입찰가 결정 공식을 정리해보겠습니다.
1️⃣ 기본 개념: 입찰가는 ‘목표 수익률’에서 역산한다
많은 초보자가 시세에서 적당히 빼서 씁니다.
하지만 안전한 방식은 이것입니다.
👉 목표 수익률을 먼저 정하고 역산
2️⃣ 경매 입찰가 결정 공식
- 목표 수익
- 취득세
- 명도비
- 수리비
- 기타 비용
- 매도세금 및 수수료
또는 수익률 기준 공식:
- 세금 및 기타 비용
3️⃣ 실제 계산 예시
📍 가정 조건
- 예상 매도가: 1억3천
- 목표 수익률: 10%
- 취득세: 460만
- 명도비: 300만
- 수리비: 600만
- 매도비용·세금: 800만
계산
1억3천 × 10% = 1,300만 (목표 수익)
총 비용: 2,160만
👉 안전한 최대 입찰가 ≈ 1억 640만 원
이 이상 쓰면
목표 수익률 10%가 깨집니다.
4️⃣ 고수들이 사용하는 3단계 입찰 전략
① 보수적 시세 적용
시세가 1억3천이라도
1억2천8백 기준으로 계산.
② 수리비는 항상 +20% 여유
예상 600만 → 720만 계산.
③ 최악의 상황 수익률 점검
수익률 5% 이하로 떨어지면 입찰 보류.
입찰은 공격이 아니라
방어 전략입니다.
5️⃣ 이런 물건은 입찰가를 낮춰야 한다
✔ 매물 적체 많은 단지
✔ 공실 아닌 점유자 거주
✔ 노후도 심한 구축
✔ 단기 매도 어려운 지역
리스크가 높으면
입찰가도 낮아야 안전합니다.
📌 (중간 광고 삽입 추천)
🔎 자주 묻는 질문
Q1. 경매 입찰가는 시세 대비 몇 %가 적정한가요?
보통 80~90% 수준이 안전 구간으로 언급됩니다.
하지만 정답은 없습니다.
중요한 것은 목표 수익률과 총투자금 기준 계산입니다.
Q2. 목표 수익률은 몇 %가 적당한가요?
초보 기준
✔ 단기 매도: 최소 10% 이상
✔ 보유 1년 이상: 7~8% 이상
리스크가 높다면
목표 수익률도 높아야 합니다.
Q3. 입찰가를 너무 낮게 쓰면 손해인가요?
낙찰을 못 받는 것과 손해는 다릅니다.
경매는 낙찰이 목표가 아니라 수익이 목표입니다.
Q4. 여러 명이 경쟁하면 어떻게 해야 하나요?
입찰 전 정한 최대 금액을 넘기지 않는 것이 원칙입니다.
감정적으로 100~200만 원 더 쓰는 순간
수익 구조가 무너질 수 있습니다.
📌 결론: 입찰가는 감이 아니라 공식이다
경매에서 망하는 이유는
물건이 나빠서가 아니라
입찰가를 감으로 썼기 때문입니다.
✔ 목표 수익률 설정
✔ 총비용 계산
✔ 역산 공식 적용
이 세 단계가 끝났다면
입찰은 전략입니다.
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