경매 첫 입찰 전 반드시 해야 할 시뮬레이션 3가지
경매 공부는 충분히 했는데
막상 첫 입찰 버튼을 누르려니 손이 떨립니다.
그 이유는 단 하나입니다.
“혹시 내가 놓친 게 있지 않을까?”
이 불안을 없애는 방법은
감이 아니라 시뮬레이션입니다.
첫 입찰 전 반드시 해야 할
3가지 시뮬레이션을 정리해보겠습니다.
1️⃣ 최악의 수익률 시뮬레이션
초보는 ‘최고 수익’을 계산합니다.
고수는 ‘최악의 상황’을 먼저 계산합니다.
📍 이렇게 계산하십시오
최악의 매도가 = 현재 시세 - 3~5%
최악의 수익률 = (최악의 매도가 - 실투자금 - 세금 - 수수료) ÷ 실투자금 × 100
만약 이 계산 결과가
👉 수익률 0% 이하라면
입찰 보류가 맞습니다.
최악의 상황에서도 5% 이상 남는 구조여야
심리적으로 흔들리지 않습니다.
2️⃣ 보유기간·이자 비용 시뮬레이션
경매는 시간이 길어질수록
수익률이 급격히 떨어집니다.
반드시 점검할 것
✔ 3개월 보유 시 이자
✔ 6개월 보유 시 이자
✔ 1년 이상 보유 시 세금 변화
예를 들어
- 대출 7천만 원
- 금리 5%
- 6개월 보유
→ 이자 약 175만 원
이 금액이 수익을 갉아먹습니다.
수익률 계산에서
이자 비용을 빼지 않으면
항상 과대평가됩니다.
3️⃣ 매도 실패 시 대응 시뮬레이션
가장 중요한 단계입니다.
만약 매도가 지연된다면?
✔ 전세 놓을 수 있는가?
✔ 월세 전환 가능성은?
✔ 실거주 전환 가능한가?
출구 전략이 2개 이상 준비되지 않았다면
입찰은 보류가 안전합니다.
경매는 “낙찰 전략”이 아니라
출구 전략 게임입니다.
📌 입찰 전 최종 체크 질문 5가지
✔ 최악의 수익률 계산했는가?
✔ 이자 비용 포함했는가?
✔ 세금까지 반영했는가?
✔ 명도 지연 가능성 고려했는가?
✔ 매도 실패 시 대안 있는가?
이 다섯 질문에
모두 “예”라고 답할 수 있을 때만 입찰하십시오.
🔎 결론: 첫 입찰은 수익이 아니라 ‘검증’이다
첫 낙찰에서 대박을 노리면
대부분 실패합니다.
첫 입찰의 목표는
시스템 검증입니다.
계산 → 시뮬레이션 → 리스크 점검
이 과정이 끝났다면
입찰은 두려움이 아니라 전략이 됩니다.