말소기준권리, 대출, 전세보증금의 관계! 부동산 경매 필수 상식

 

말소기준권리, 대출, 전세보증금의 관계! 부동산 경매 필수 상식

 

1. 말소기준권리란?

📌 **"말소"**라는 말은 **"지운다, 없앤다"**는 뜻이야.
📌 **"기준"**은 **"기본이 되는 기준점"**을 의미해.
📌 **"권리"**는 **"어떤 사람에게 주어진 법적인 힘"**을 뜻해.

➡️ 그러니까 **"말소기준권리"**란 **경매가 진행될 때, 그 집(부동산)에 있는 권리들 중에서 어떤 것부터 지울지를 결정하는 기준이 되는 권리"**야!

🤔 조금 어렵지? 더 쉽게 설명해 줄게!

 

 

2. 말소기준권리가 왜 중요할까?

🏠 이야기로 이해해 보자!

1️⃣ 철수네 가족이 살고 있는 집이 있어. 그런데 철수네 집주인(임대인)이 은행에서 돈을 빌렸어.
2️⃣ 하지만 집주인이 은행 돈을 못 갚아서 집이 경매로 넘어갔어! 😱
3️⃣ 경매가 진행되면, 이 집에 걸려 있는 여러 가지 권리(대출, 세입자의 전세보증금, 세금 등) 중에서 무엇부터 정리할지 결정해야 해.
4️⃣ 이때 **"말소기준권리"**를 기준으로 그 기준보다 늦게 생긴 권리들은 모두 사라지게 돼!

➡️ 즉, 말소기준권리보다 늦게 생긴 권리는 사라지고, 먼저 생긴 권리는 보호받을 수도 있어!

 

 

3. 말소기준권리는 어떻게 정해질까?

📌 말소기준권리가 되는 것들:
✅ 저당권 (은행에서 집을 담보로 대출해 준 것)
✅ 근저당권 (은행이 대출해 줄 때 설정하는 권리)
✅ 가압류 (돈을 받기 위해 미리 집을 묶어두는 것)
✅ 경매개시결정 (법원이 경매를 진행한다고 결정한 것)

💡 한마디로, 은행이 대출을 해줄 때 설정한 근저당권 같은 것들이 보통 "말소기준권리"가 돼!

 

 

4. 말소기준권리가 작용하는 원리

🏡 다시 이야기로 설명해 줄게!

예시 1: 은행 대출이 먼저, 세입자가 나중

1️⃣ 집주인이 2020년에 은행에서 대출을 받고, 근저당권(말소기준권리)이 설정됨
2️⃣ 철수네 가족이 2022년에 전세로 들어옴
3️⃣ 집주인이 대출을 못 갚아서 경매가 진행됨

➡️ 말소기준권리(2020년 근저당권)보다 늦게 들어온 철수네 전세권(2022년)은 사라질 가능성이 커!
➡️ 즉, 철수네 가족은 전세금을 보호받기 어려울 수도 있어 😢

예시 2: 세입자가 먼저, 은행 대출이 나중

1️⃣ 철수네 가족이 2019년에 전세로 들어와서 전입신고하고 확정일자를 받음
2️⃣ 집주인이 2021년에 은행에서 대출을 받음 (근저당권 설정)
3️⃣ 집주인이 대출을 못 갚아서 경매가 진행됨

➡️ 말소기준권리(2021년 근저당권)보다 철수네 전세권(2019년)이 먼저 생겼으므로 보호받을 가능성이 커!
➡️ 철수네 가족은 보증금을 받을 가능성이 높음 😊

 

 

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5. 말소기준권리를 확인하는 방법!

🏠 "이 집이 경매로 넘어가도 내가 안전할까?" 궁금하면 등기부등본을 확인하면 돼!

📌 등기부등본이란?
집이나 땅이 어떤 상태인지 기록된 공식 서류야!

✅ 등기부등본에서 확인해야 할 것!

1. 근저당권이 언제 설정되었는지 확인하기
2. 내 전입신고 & 확정일자 날짜와 비교하기
3. 말소기준권리보다 내 권리가 먼저인지 확인하기

➡️ 내 권리가 말소기준권리보다 늦다면 위험할 수 있어!

 

 

 

6. 정리해볼까?

✔️ 말소기준권리란?
➡️ 경매에서 어떤 권리부터 사라질지를 결정하는 기준이 되는 권리

✔️ 말소기준권리는 왜 중요할까?
➡️ 기준보다 늦게 생긴 권리는 경매가 끝나면 없어질 가능성이 크다!

✔️ 말소기준권리보다 먼저 생긴 권리는 보호받을 가능성이 크다!
✅ 먼저 전입신고 & 확정일자 받은 세입자는 보호 가능성이 있음
❌ 말소기준권리보다 늦게 생긴 세입자는 보증금 돌려받기 어려울 수도 있음

✔️ 등기부등본을 확인하면 말소기준권리를 알 수 있다!

 

 

 

7. 초보자가 꼭 기억해야 할 말소기준권리 핵심 포인트!

💡 세입자라면?
✅ 전입신고 & 확정일자를 빠르게 받기!
✅ 계약하기 전에 등기부등본을 꼭 확인하기!

💡 경매로 집을 사려는 사람이라면?
✅ 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 사라진다는 점을 이해하기!
✅ 경매로 산 집에 기존 세입자가 남아있을 수도 있으니 확인하기!

 

 

이제 말소기준권리가 무엇인지, 왜 중요한지, 어떻게 확인하는지 확실히 알았지? 😊
집을 빌리거나 살 때는 꼭 등기부등본을 확인하는 습관을 가지자! 🏠✨